Casa Donovan: Oportunidad de Inversión Premium en el Casco Antiguo
Reconversión de edificio histórico en 27 unidades Airbnb + 3 locales comerciales en la zona turística más exclusiva de Panamá
Casco Antiguo
Ubicación estratégica en el corazón histórico y turístico de Ciudad de Panamá
El Casco Antiguo representa la zona de mayor prestigio turístico de Panamá, declarado Patrimonio Mundial de la UNESCO en 1997. Esta ubicación premium garantiza una demanda constante de visitantes nacionales e internacionales, convirtiendo cualquier inversión inmobiliaria en una oportunidad de alto potencial.
Con su arquitectura colonial única, restaurantes de clase mundial, galerías de arte y vida nocturna vibrante, el distrito atrae más de 2 millones de visitantes anuales, creando un mercado sólido para alojamientos de corta estancia.
Estructura de la Inversión
$4.85M
Inversión Total
Adquisición, renovación y capital inicial
50%
Financiación
Deuda bancaria con términos favorables
27
Unidades STR
Apartamentos tipo Airbnb completamente equipados
3
Locales Comerciales
Espacios para renta fija a largo plazo
La estructura de capital optimiza el apalancamiento con un préstamo bancario de $2.4 millones al 3.75% anual fijo a 15 años, complementado con un aporte de capital de $2.45 millones. Esta configuración 50/50 maximiza el retorno sobre la inversión mientras mantiene un perfil de riesgo conservador.
Desglose de Costos de Inversión
1
Adquisición del Inmueble
$4.0 millones para la compra del edificio histórico en ubicación premium del Casco Antiguo
2
Renovación y Mobiliario
$800,000 para restauración completa respetando normativas patrimoniales y equipamiento de todas las unidades
3
Costos Iniciales
$50,000 para permisos, licencias, marketing inicial y capital de trabajo

La renovación incluye sistemas modernos ocultos que preservan la estética histórica mientras ofrecen comodidades contemporáneas.
Ubicación
Casa Donovan está estratégicamente situada en el la salida del Casco Antiguo, la joya histórica y cultural de Panamá. Este enclave privilegiado no solo es un Patrimonio Mundial de la UNESCO, sino también el epicentro turístico de la ciudad, asegurando un flujo constante de visitantes en busca de experiencias auténticas y de alta calidad.
La proximidad a los principales puntos de interés, como la Plaza de la Independencia, el Teatro Nacional y una diversidad de restaurantes gourmet y boutiques, convierte a Casa Donovan en una elección inmejorable para los huéspedes de Airbnb. Su localización garantiza una alta ocupación durante todo el año.
Proyecciones de Ingresos Año 1
Los ingresos brutos proyectados para el primer año alcanzan aproximadamente $548,000, con el 88% proveniente de las unidades de alquiler a corto plazo y el 12% de los locales comerciales. Esta diversificación de ingresos proporciona estabilidad y reduce la dependencia de una sola fuente de ingresos.
Supuestos Operativos Clave
Ocupación STR
70% promedio anual desde el año 1, basado en datos históricos del mercado turístico del Casco Antiguo y análisis de competencia.
Tarifa Diaria
$70/noche inicial con crecimiento del 3% anual, alineado con la inflación y el desarrollo del mercado turístico premium.
Rentas Comerciales
$30/m² mensual para 226 m² totales, con ocupación del 80% mejorando al 85% a partir del año 4.
Estos supuestos se basan en estudios de mercado exhaustivos y el análisis de propiedades comparables en el Casco Antiguo. La estrategia conservadora en las proyecciones permite un margen de seguridad en los retornos esperados.
Rentabilidad Excepcional
14.1%
TIR Apalancada
Tasa interna de retorno a 10 años con financiamiento
2.98
Múltiplo de Inversión
El capital invertido casi se triplica en el horizonte del proyecto
8.8%
Cash-on-Cash
Rendimiento anual promedio sobre el capital invertido
Análisis de Sensibilidad Financiera
Escenarios de Rentabilidad
El análisis de sensibilidad demuestra la robustez del modelo financiero incluso en escenarios adversos. Con un DSCR mínimo de 1.8x, el proyecto mantiene una cómoda cobertura del servicio de deuda.

Incluso en el escenario más conservador, la inversión supera significativamente los rendimientos tradicionales del mercado inmobiliario.
Cronograma del Proyecto
1
2026 - Adquisición
Compra del inmueble y inicio de obras de reconversión. Desembolso total de la inversión inicial.
2
2026 - Operación
Finalización de renovaciones y inicio de operación estabilizada de unidades STR y locales comerciales.
3
2026-2035 - Estabilidad
Período de operación y mantenimiento con generación constante de flujos de efectivo.
4
2035-2036 - Salida
Venta del activo estabilizado y distribución de ganancias de capital a inversionistas.
Estrategia de Salida Optimizada
Venta Planificada en 2035
La estrategia de desinversión está diseñada para maximizar el valor del activo tras 10 años de operación estabilizada. La venta se realizará a un cap rate del 7.5%, reflejando la madurez del mercado y la calidad del activo.
Valor de reversión proyectado: $6.5 millones
  • Apreciación significativa del activo por mejoras y mercado
  • Flujos de ingresos estabilizados y documentados
  • Ubicación premium en zona de alta demanda
  • Costos de venta estimados en 5% del valor

Se evaluará refinanciación o venta anticipada si las condiciones de mercado son excepcionalmente favorables.
Análisis de Riesgos y Mitigantes
Riesgos Identificados
  • Reducción de ocupación o tarifas
  • Sobrecostos en renovación
  • Cambios regulatorios STR
  • Variación en tasas de interés
Estrategias de Mitigación
  • Ubicación premium en zona turística consolidada
  • Diversificación de ingresos (STR + comercial)
  • Apalancamiento conservador con tasa fija
  • DSCR holgado para absorber volatilidad
La gestión proactiva de riesgos y la estructura financiera conservadora proporcionan múltiples capas de protección para los inversionistas.
Marco Legal
Patrimonio Histórico y Casco Antiguo de Panamá
El marco jurídico que regula el patrimonio histórico en Panamá ha evolucionado significativamente desde las primeras leyes de 1908, creando hoy un sistema integral de protección y incentivos que favorece la inversión responsable en el Casco Antiguo.
Evolución Histórica de la Legislación
1908-1941: Orígenes
Primeras leyes enfocadas en la protección de fortalezas coloniales y monumentos históricos.
1972: Reconocimiento Constitucional
La Constitución establece la protección del patrimonio histórico como obligación del Estado.
1976: Ley 91
Declara al Casco Antiguo, Panamá Viejo y Portobelo como Conjuntos Monumentales Históricos.
1982: Ley 14
Crea el marco general de protección, establece procedimientos y sanciones específicas.
1997: UNESCO + Decreto-Ley 9
Inscripción como Patrimonio Mundial e introducción de los primeros incentivos fiscales.
2004-2020: Consolidación
Manual de Normas técnicas, renovación de incentivos y Ley General de Cultura.
Marco Legal Actual del Casco Antiguo
Designación UNESCO
Monumento Histórico Nacional desde 1976 y Patrimonio Mundial de la UNESCO desde 1997, garantizando protección internacional y prestigio.
Ley General del Patrimonio
Ley 14/1982 modificada en 2003 prohíbe intervenciones sin autorización y establece sanciones hasta B/.50,000.
Régimen Fiscal Especial
Leyes 136/2013 y 53/2017 ofrecen amplias exenciones fiscales para proyectos de rehabilitación hasta 2027.
Normas Urbanísticas
Manual 2004 y Zonificación 2006 regulan altura, materiales, fachadas y uso del suelo con criterios de conservación.
Incentivos Fiscales Vigentes
Exención de Impuesto Inmobiliario
30 años de exención total tras completar la rehabilitación del inmueble histórico.
Exención de Impuesto sobre la Renta
10 años de exención para actividades comerciales desarrolladas dentro del Casco Antiguo.
Exención de Impuesto de Transferencia
Primera venta de inmuebles rehabilitados queda exenta de este gravamen.
Beneficios Adicionales
Incentivos a inquilinos, desarrolladores de estacionamientos y créditos hipotecarios preferenciales.

Todos los incentivos fiscales actuales tienen vigencia hasta 2027, aunque se discuten propuestas de extensión.
Propuestas y Reformas en Discusión 2024-2025
Ampliación de Beneficios
Las autoridades evalúan extender los incentivos fiscales a zonas aledañas como Santa Ana, El Chorrillo, Plaza 5 de Mayo y el Casco de Colón, creando un corredor patrimonial más amplio.
Fortalecimiento de Protección
Desarrollo de planes de contingencia para emergencias, sistemas de seguros obligatorios y protocolos de reconstrucción en caso de catástrofes naturales.
Modernización Legal
Actualización de la Ley General de Cultura con mayor presupuesto, integración de educación artística y coordinación interinstitucional mejorada.
Nuevas ordenanzas municipales sobre control de ruido, horarios de carga y regulación del comercio informal.
Instituciones Responsables
MiCultura - DNPH
Ministerio de Cultura y Dirección Nacional de Patrimonio Histórico actúan como autoridad técnica principal, aprueban restauraciones y ejercen facultades sancionadoras.
Oficina del Casco Antiguo
Gestión local especializada, administra el espacio público, coordina permisos y facilita la interacción entre instituciones.
Municipio de Panamá
Emite permisos de construcción previo visto bueno de DNPH, regula servicios urbanos y maneja aspectos de zonificación local.
Entidades de Apoyo
ATP, MIVIOT y Policía de Turismo brindan soporte en promoción turística, vivienda social y seguridad del distrito histórico.
Implicaciones para Inversionistas
Restricciones Operativas
  • Toda intervención requiere aprobación previa de DNPH
  • Prohibición de alteraciones que no respeten lineamientos históricos
  • Limitaciones estrictas en altura y densidad constructiva
  • Materiales y técnicas deben ser compatibles con la arquitectura colonial
Obligaciones Legales
  • Mantener inmuebles en perfecto estado de conservación
  • Evitar el abandono o deterioro (riesgo de expropiación)
  • Cumplir normas de convivencia urbana y señalización
Beneficios Significativos
  • Amplias exenciones fiscales por 10-30 años
  • Créditos hipotecarios con tasas preferenciales
  • Deducción de alquileres como gasto deducible
  • Plusvalía garantizada por protección patrimonial

Los beneficios fiscales pueden representar ahorros de hasta 40% en los costos operativos anuales.
Procedimientos de Aprobación
Proyecto Arquitectónico
Desarrollo por arquitecto acreditado especializado en patrimonio histórico, con planos detallados y especificaciones técnicas.
Aprobación DNPH
Evaluación técnica del proyecto por la Dirección Nacional de Patrimonio Histórico, proceso que puede tomar 30-60 días.
Permiso Municipal
Obtención del permiso de construcción del Municipio de Panamá, basado en la aprobación previa de DNPH.
Coordinación con OCA
Coordinación final con la Oficina del Casco Antiguo para aspectos de logística, accesos y cronograma de obras.
Supervisión Continua
Monitoreo constante del cumplimiento durante la ejecución de las obras de restauración y reconversión.
Conclusiones Estratégicas
El Casco Antiguo de Panamá combina un régimen de estricta protección con un paquete robusto de incentivos fiscales y financieros, creando un entorno único para inversiones inmobiliarias sostenibles.
Protección Garantizada
El estatus de Patrimonio Mundial UNESCO y la legislación nacional aseguran la preservación a largo plazo del valor patrimonial y turístico.
Incentivos Atractivos
Las exenciones fiscales vigentes hasta 2027 y las propuestas de extensión crean condiciones excepcionales para inversionistas.
Futuro Prometedor
Las reformas en curso para ampliar beneficios a zonas aledañas consolidarán el distrito como el destino de inversión patrimonial premium de Centroamérica.
Con el proyecto Casa Donovan posicionado estratégicamente en este entorno legal favorable, los inversionistas pueden aprovechar tanto la protección patrimonial como los incentivos fiscales para generar rendimientos superiores mientras contribuyen a la preservación del patrimonio histórico nacional.
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Shai Bar-Ziv
Panavanti, S.A.
Gerente General
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